各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门：

　　为进一步加强全县物业管理工作，完善管理机制，不断改善人居环境，促进经济和社会事业发展，根据《国务院物业管理条例》和《南阳市物业管理办法》的有关规定，结合我县实际，现提出以下意见。

　　一、统一思想，充分认识社区物业管理工作的重要性

　　物业管理作为城市管理工作的重要组成部分，涵盖了从居民区到工商业、公益事业等各类物业项目的管理内容。近年来，随着老城区改造、新城区建设、玉文化试验区和产业集聚区的建设，我县城区面貌发生了显著变化，城区面积迅速扩张，物业管理在城市管理中的作用日渐突出。实施社区物业管理，有利于经济的持续健康发展，提高城市品位；有利于保持和改善居民工作和生活环境，营造和谐社会的良好氛围；有利于提高城市经营水平，促进房地产的保值增值；有利于增加就业岗位、维护社区秩序，促进社区各项工作的开展。各级各有关部门要牢固树立和认真落实科学发展观，以加强管理、改善环境、构建和谐社会、创建平安镇平为目标，以社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、服务居民的工作原则，健全长效管理机制，努力扩大物业管理服务覆盖面，不断推动社区物业管理工作上档次、上水平。

　　二、理顺体制，构筑适应城市发展的社区物业管理工作框架

　　社区物业管理工作，要按照"县政府负责，乡镇政府、街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，属地管理，条块结合"的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，搞好社区基层组织与业主自治组织的和谐统一，推进社区物业管理工作。

　　（一）各乡镇办负责组织辖区物业管理工作的开展：

　　1、科学划定社区物业管理区域，界定物业管理服务范围；

　　2、组织社区居委会、开发建设单位及有关产权单位，选举产生各物业管理区域内的业主委员会；

　　3、对已成立业主委员会的物业管理区域和项目进行指导，保障业主委员会的正常运转及发挥业主自治作用；

　　4、对辖区物业管理工作进行督促和检查，协调相关部门、单位积极支持和帮助社区搞好物业管理及公共秩序维护工作。

　　（二）社区居委会指导协调业主委员会，具体组织社区物业管理的实施：

　　1、组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的公共行为；

　　2、指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，并组织实施；

　　3、督促检查物业服务企业或物业服务组织，落实物业服务合同，调处管理服务中的矛盾纠纷。

　　（三）县房管局要切实加强行业管理和指导：

　　1、认真研究全县物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；

　　2、负责新建物业质量保证金、物业专项维修资金的归集管理，制定物业专项维修资金的使用方案，并搞好监督管理和检查；

　　3、落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核、资质管理和人员培训等工作；

　　4、监管物业管理服务行为，接受社会投诉，调处物业管理重点纠纷案件，依法查处违法违规行为，规范物业管理市场秩序。

　　（四）县规划局对新建住宅小区配套设施的设计与落实工作负总责：

新建住宅项目规划许可时，要明确物业管理用房、社区办公用房、电子监控设施、体育设施、公共活动场馆等公共配套设施的具体位置；并做好执法监督，确保按照规划要求建设执行。

　　（五）县城市管理执法局负责做好有关城管执法工作。

　　（六）公安消防设施管理。供水管网及管网上设置的地下室消防井、消防栓等消防设施，由供水单位负责维护、管理，公安消防单位负责监督检查。

　　高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业服务企业按照委托合同负责维修、管理，并接受公安消防单位的监督检查。

　　（七）供水设施管理。新建、在建住宅小区和纳入旧城改造的住宅小区应按照"一户一表、计量出户"的要求，实施住宅供水工程。供水工程竣工验收合格的，移交给城市供水企业运行管理，城市供水企业应与业主签订《供用水合同》，明确供、用水责任以及供水管线、设施的维修责任；城市供水企业承担分户计量装置以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

　　（八）供电设施管理。新建、在建小区计费电度表出线开关处导线至住宅的用电设施由业主自行负责维护、管理；计费电度表及以外的供电线路和设备由供电企业负责维护、管理；原有小区逐步改造。

　　（九）环境卫生管理：

　　1、清扫保洁。纳入市政管理的城市道路，由环境卫生管理单位负责清扫保洁；小区内道路及绿地、公共场地及楼内共用部位等，由物业服务企业依照服务合同负责。

　　2、垃圾清运。居民生活垃圾由物业服务企业从住宅楼运至环境卫生管理部门指定的地点，由环境卫生管理部门运至垃圾处理场。非生活垃圾由产生垃圾的当事人进行清运，也可委托物业服务企业清运，所需费用由双方协商解决。

　　三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

　　社区物业管理实行等级性或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、环境配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况确定物业管理模式。

　　（一）新建住宅小区。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。要严格落实综合验收制度和配套设施交付使用制度，凡物业管理机构设施不达标的一律不予验收。

　　（二）旧住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会。要加大对旧住宅小区的整治力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。

　　（三）物业管理服务内容与收费标准。

　　物业服务收费遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,普通住宅、高层住宅、高档别墅、公寓、办公楼、写字楼的物业服务收费实行政府指导价。住宅区业主委员会成立后，物业服务收费实行市场调节价，其标准由业主委员会与物业管理企业依法协商约定；其约定收费标准要向县价格主管部门备案，并在价格主管部门监督下进行公示。物业管理服务收费由县价格主管部门会同房地产行政主管部门，依据《南阳市物业服务收费管理实施办法》的规定进行管理服务定级，按级收费、年度审验、动态运行。

　　物业管理企业应当依法严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。物业服务收费按业主房屋产权面积收取。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。因开发建设单位未按时交给物业买受人或已竣工但尚未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

　　四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

　　（一）规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在未成立业主委员会期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，并落实物业管理用房和社区办公用房，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，关于前期物业管理的相关具体规定，由县房管局另行制定。

　　（二）规范业主委员会的组建和工作运转。每个物业管理区域都要成立一个业主委员会。乡镇和街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，可从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内热心公益事业的人员中推荐人选，主任可由本物业区域内具有业主身份的社区居委会成员担任。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由乡镇、街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

　　（三）规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业管理的相关条款，约定物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》和临时管理规约，并履行协议和规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。

　　（四）规范物业服务行为。物业服务企业要依据服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。县房管局要会同各乡镇、街道办事处，加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度，并作为资质评定和物业招投标的重要条件；要建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，督促物业服务企业整改，切实保障业主的合法权益；建立健全物业服务企业淘汰、退出机制，对物业管理服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。

　　（五）规范住宅室内装饰装修管理。要严格按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，新建住宅小区在办理业主入住手续时，物业服务企业应与业主签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，向业主明确在室内装饰装修中的禁止行为和注意事项，并按照协议规定实施跟踪管理，对违规行为及时制止。房管部门要会同建设部门加强对住宅室内装饰装修工作的管理，指导物业服务企业和业主合理、安全地开展室内装饰装修活动，依法规范住宅室内装饰装修行为。

　　（六）进一步完善公建配套设施，发挥住宅项目整体配套功能。规划、建设、房管等部门要认真研究出台政策，坚持高起点规划、高标准建设的原则，落实物业管理用房、社区办公用房、电子监控、体育健身、公共活动场馆等设施。新建住宅小区的公共配套设施要一步到位；旧住宅小区在综合整治的基础上，逐步完善公共配套设施。

　　五、加强领导，确保物业管理工作健康发展

　　（一）加强组织领导。物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大，各级各有关部门要切实加强领导，强化措施，全力推进。各乡镇、街道办事处要把实施社区物业管理作为提升城市管理水平的一项重要内容，切实摆上议事日程，确定人员，明确任务，将工作细化分解到基层，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为社区物业管理工作提供有力保障。

　　（二）加强政策扶持。各级各有关部门要积极扶持物业管理工作。凡批准在住宅小区设置的经营性临时摊点、早市等收费，相关部门要给予优惠政策，以补充物业管理服务费用。劳动保障部门要结合贯彻落实上级关于进一步做好促进就业工作的精神，对符合条件的物业管理从业人员按规定落实优惠扶持政策。物业管理主管部门要与有关部门搞好配合，从政策上、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。

　　（三）加强舆论宣传。各级各有关部门要采取多种形式，大力宣传《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等相关政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大居民和社会各界了解政策，强化意识，树立物业管理的商品消费观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业管理活动中发生的服务纠纷，努力形成"社区是我家，洁美靠大家"的良好氛围。

　　（四）搞好督导检查。加强对物业管理工作的组织协调和监督检查，对工作情况实行定期调度，推动工作落实。要逐级签订责任状，建立物业管理工作目标考核制度，完善乡镇、社区考核机制，切实调动各方面的工作积极性，促进社区物业管理工作健康发展。

二O一O年十一月九日